פסק-דין בתיק ה"פ 3215-04-11

זוהי תובענה לסעד הצהרתי שיקבע שקיימת זיקת הנאה בחלקות 186,187,192 (להלן :" החלקות") בגוש 8273 שבנתניה, לטובת חלקה 188 בגוש 8273 שבנתניה, שבבעלות המבקשת לכאורה ( להלן :" חלקה 188"), ושמהותה היא דרך גישה מהחלקות לחלקה 188 ( להלן :" זיקת ההנאה"). עוד מבוקש כי ייקבע שהמבקשת זכאית לרשום  את זיקת ההנאה בלשכת רישום המקרקעין.

1.         רקע וטענות הצדדים

(א)                המבקשת ובעלה המנוח רכשו את הבעלות בחלקה 188 על פי הסכם מכר מיום 22.11.1971. מסיבות שאינן ידועות למבקשת, מעולם לא הושלם רישום הבעלות בחלקה 188 כמתחייב מהסכם המכר  אולם לטענתה אין חולק כי היא זכאית להירשם כבעלת מלוא הזכויות בחלקה 188 מכח הסכם המכר ומכח היותה היורשת של עזבון בעלה.

המבקשת, בעלה המנוח וילדיהם התגוררו במבנה המגורים שבנייתו הושלמה על ידיהם על חלקה 188 החל משנת 1972  ועד לשנת 1992.  החל משנת 1992 ועד היום השכירה המבקשת את בית המגורים, אך הותירה ברשותה ובחזקתה את החלק המזרחי של החלקה כשבחלק זה החזיקו וגידלו ילדיה בעלי חיים שונים, לאורך השנים.

כעולה מהתובענה, החל משנת 1971 ועד למועד הסמוך להגשתה, שימשו החלקות למעבר ברגל וברכב לחלקה 188 מכיוון צפון. זאת מבלי שעלתה כל מחאה או טענה בעניין זה מטעם בעלי החלקות. לטענת המבקשת בנסיבות אלו רכשה  היא זיקת הנאה בחלקות.

המבקשת טוענת גם שבשנת 2008 פנו אליה המשיב 1 והמשיבים 9-12, בעלי החלקות דאז, בהצעה להסדיר את אופן השימוש שנעשה בחלקות,  אולם המשא ומתן בעניין לא צלח.

עוד נטען בתובענה כי  בחודש מרץ 2011 הגביהו המשיבים או מי מטעמם את פני הקרקע בצידה המזרחי של חלקה 186 וביטלו בפועל את הדרך שהיתה קיימת למעבר לחלקה 188. בנוסף, גידרו המשיבים את צידה המערבי של חלקה 186 ואת צידה המזרחי של חלקה 192 ובכך למעשה מונעים הם את הכניסה לחלקה 188 ואת השימוש בחלקה המזרחי. בכך נמנע מהמבקשת וילדיה שימוש שעשו  בחלקות מזה שלושים שנה, וכתוצאה מכך הוגשה התובענה דנן.

(ב)                 ה משיבים טוענים מנגד כי המבקשת כלל אינה הבעלים הרשום של חלקה 188 ולכן אין כל יריבות בינה לביניהם ואין לה כל מעמד. המבקשת אף לא הגישה כל מסמך שיש בו כדי לתמוך בטענתה לפיה היא הבעלים של חלקה 188. בהעדר בעל המקרקעין אין כל אפשרות לדון בטענה ערטילאית של זיקת הנאה מכוח שנים.

לגופו של עניין לא רכשה המבקשת זיקת הנאה מכח שנים  וההלכה הפסוקה היא שיש למנוע פגיעה בזכויות קניין על ידי זיקות הנאה הנרכשות מכוח שנים  והנקנות שלא בהסכמת בעל המקרקעין.

 המשיבים גורסים גם שבענייננו לא מתקיימים התנאים שנקבעו בפסיקה והנדרשים להשתכללות זכות של חזקת זיקת הנאה: המשיבים לא ידעו ולא היו יכולים לדעת על השימוש הנטען על ידי המבקשת ולכן השימוש הוא אינו מסוג זה שניתן להחיל עליו את הוראות סעיף 94 לחוק המקרקעין תשכ"ט 1999 ( להלן :" חוק המקרקעין").  כמו כן, תקופת השימוש של המבקשת לא הגיעה לכדי שלושים שנה רצופות. גם לו היתה המבקשת מרימה את הנטל להוכיח את בעלותה  ואת השימוש שעשתה בדרך הגישה לחלקתה, תקופת השימוש לא עלתה על 21 שנים לכל היותר שכן החל משנת 1992 הפסיקה המבקשת להתגורר בנכס והשכירה אותו. השימוש הנטען על ידי ילדי המבקשת הוא חסר נפקות לעניין רכישת זיקת ההנאה של המבקשת. רק שימוש על ידי בעל המקרקעין יכול ליצור זכות של זיקת הנאה.

המשיבים מבקשים גם שככל שיקבל בית המשפט את בקשת המבקשת, יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 96 לחוק המקרקעין ויבטל את זיקת ההנאה לנוכח שינוי מצב המקרקעין ולנוכח האפשרות הקיימת לדרך גישה חלופית. המשיבים 2-8 וכן המשיבים 11-13 רכשו זמן קצר בטרם הגשת התובענה את הזכויות בחלקות והם מבקשים לפתח את החלקות ולממש את זכויותיהם בהן.  מתן זיקת הנאה למבקשת יסכל את פיתוח החלקות  שהחל בשטח הלכה למעשה, והלכה פסוקה היא כי יש להעדיף את פיתוח הנכס על פני השארתו במצב של עזובה והזנחה. יתרה מכך קיימת גישה חלופית לחלקה 188 ולא ייגרם למבקשת כל נזק מביטול זיקת ההנאה. ולכל הפחות ברי כי הרווח שיופק מביטול זיקת ההנאה גבוה מהתרתה.

בנוסף, טוענים המשיבים שבמהלך שנת 2007 הם גילו כי המבקשת פולשת לחלקה 186 ובבדיקה שנערכה עובר להגשת התובענה נמצא כי המבקשת פולשת גם לשטח של חצי דונם מחלקה 189 וכן לחלק המצוי מדרום לחלקה 188 ושנמצא בבעלות עיריית נתניה.  

(ג)                  ביום 04.04.11 הגישה המבקשת תובענה זו  וביום 01.5.11 הוגש כתב תשובה. ביום 26.6.11 נחקרו לפני  מטעם המבקשת : מר יוסי רוזנשטיין, מר שמעון מסילתי, מר אלי מסילתי, מר אברהם חלפון. מטעם המשיבים נחקרו : האדריכל מר עמנואל אביחי, מר יצחק בן אבי, מר מוריס גליק, גב' נילי וידיסלבסקי. ביום 19.07.11 הודיע עו"ד אריאלי ב"כ המבקשת דאז על הפסקת ייצוגה של המבקשת. ועו"ד איריס ווגסטף הודיעה על קבלת הייצוג, תוך הגשת בקשה לדחיית מועד הגשת הסיכומים. מועד הגשת הסיכומים נדחה ליום 08.08.2011. ביום 07.08.2011 הגישה עו"ד ווגסטף בקשה להגשת ראיות נוספות ולמתן אורכה להגשת סיכומים. המשיבים הגישו תשובתם והצדדים זומנו לישיבה נוספת ליום 24.10.11. ביום 05.10.11 הודיעה עו"ד ווגסטף על הפסקת ייצוג לנוכח פיטוריה על ידי המבקשת. המבקשת, או מי מטעמה, לא התייצבו לדיון שנקבע ועד למועד זה אף לא הוגשו סיכומים מטעמה. ב"כ המשיבים הגיש סיכומיו במועד הדיון ואני סבורה כי לנוכח השתשלשות הענינים כמפורט לעיל הגיעה העת למתן פסק דין.

2.         דיון והכרעה

לאחר קריאת כתבי הטענות, ושמיעת העדויות אני סבורה שיש לדחות את התובענה.

(א)                המבקשת עותרת שייקבע שקיימת לטובתה או לטובת המקרקעין זיקת הנאה  מכוח שנים לפי סע' 94 לחוק המקרקעין. כדי להכריע בתובענה יש לבחון מתי נוצרת זיקת הנאה מכח שנים ולטובת מי, האם חלים בענייננו תנאי סעיף 94 לחוק המקרקעין כפי שהוגדרו ופורשו בחוק, בספרות ובפסיקה והאם יש בכך כדי להקים למבקשת זיקת הנאה בחלקות.

(ב)                זיקת הנאה היא " ...שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם" ( סעיף 5 לחוק המקרקעין).  זיקת הנאה יכולה שתיווצר לטובת אדם באופן נפרד מהשאלה אם יש בידי אותו אדם זכות במקרקעין, קרי זיקת ההנאה אינה חייבת להיות צמודה לקרקע. זיקת הנאה עשויה אף להיווצר לטובת סוג בני אדם, לטובת הציבור, וכן לטובת מקרקעין ( סעיף 92 לחוק המקרקעין). זיקת ההנאה יכולה להיווצר בדרכים שונות ובענייננו עולה הטענה כי בהתאם לסעיף 94 לחוק המקרקעין נוצרה זיקת הנאה מכוח התיישנות -  מכח שנים.

(ג)                  בפסיקה ובספרות קיימות דעות שונות בשאלה האם התיישנות יכולה להוות מקור להיווצרות זיקת הנאה לטובת כל סוגי זיקות ההנאה המוגדרות בסעיף 92 לחוק המקרקעין (לטובת מקרקעין, לטובת אדם, לטובת הציבור , לטובת סוג בני אדם).  בע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין פ"מ מה (3) 720 (1991) ( להלן :" פרשת אסטרחאן"). נקבע בדעת מיעוט של כב' הש' בן יאיר כי סעיף 94 לחוק המקרקעין אינו קובע רשימת זכאים להם נתונה הזכות שדרך היווצרותה מוגדרת בסע' 94 לחוק המקרקעין. כך, נקבע כי כאשר הזיקה משרתת את בעלי המקרקעין הזכאים באופן שאינו נפרד מזכויותיהם במקרקעין עצמם, תהיה נטייה לראות בזיקת ההנאה זיקה לטובת מקרקעין. ואילו כאשר הזיקה משרתת את המשתמש באופן אישי, ללא קשר לזכויותיו במקרקעין שלו תהיה הנטייה לראות בזיקת ההנאה זיקה לטובת אדם. דעת הרוב בפרשת אסטרחאן לא דנה בשאלה זו לגופה.

(ד)                פרופ' ויסמן בספרו כותב כי חוק המקרקעין לא ייחד את דרך הרכישה מכוח שנים לסוג מסוים מארבעת סוגי זיקות ההנאה שהוגדרו כאמור בסעיף 92 לחוק המקרקעין. עוד כותב פרופ' ויסמן כי נסיבות השימוש במקרקעין במהלך השנים הן שיכריעו בשאלה האם זיקת ההנאה שנרכשת מכח שנים היא לטובת מקרקעין, לטובת אדם , לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור ( יהושע ויסמן דיני קנין - החזקה ושימוש כרך ג' עמ' 521- 522 (2005)). עמדה מנוגדת לכך מציג פרופ' גד טדסקי במאמרו " זיקת הנאה שלא לטובת מקרקעין" , משפטים  ז תשלז  עמ' 456, 487-485 (1977). במאמרו מציג פרופ' טדסקי עמדה שלפיה זיקת הנאה לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור אינה עשויה להיוצר מכוח התיישנות .